В конце 2007 года цены на жилье в Новосибирске почти
остановились В среду, 12 декабря, в пресс-центре «Интерфакс-Сибирь»
собрались сразу три аналитика новосибирской недвижимости
с почти единым мнением о рынке. Один из них — видный
специалист из Москвы, который сам занимается аттестацией
аналитиков, двое — его ученики. Корреспондент НГС.НОВОСТИ
постарался использовать этот шанс, чтобы подвести итоги
2007 года и попытаться понять перспективу на следующий
год. В начале 2007-го мы проводили опрос среди читателей,
и 51 % высказался за то, что цены на жилье поднимутся
к концу года на 20–50 %. Они оказались правы: специалисты
аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»
оценили рост на вторичном рынке с начала года в 37,2
%, а на первичном — в 44 %. Кроме того, для потенциальных
покупателей квартир есть две новости. Хорошая — сумма
текущих сделок на 5–10 % меньше заявленной продавцом
цены. И плохая — аналитики прогнозируют новый цикл удвоения
цен на недвижимость.
Список вопросов, которые задают журналисты в конце
года аналитикам рынка недвижимости в принципе не меняется.
Однако только в этот раз ответы оказались довольно-таки
жесткими, а местами даже жестокими по отношению к тем
читателям, которые ищут хоть какую-то лазейку для осуществления
своей надежды — обзавестись жильем. Сравнивая московский
рынок недвижимости с новосибирским член Национального
совета Российской гильдии риэлтеров, председатель комиссии
РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, профессор
Геннадий Стерник пришел к выводу, что они очень близки:
«В 2007 году во всех крупных городах России завершилась
стадия безумного роста цен на рынке жилья, и рынок перешел
к стабилизации. В Новосибирске переход к стабилизации
произошел на 3–5 месяцев позже, чем в Москве».
Господин Стерник отметил, что после бурного роста цен
на недвижимость в течение нескольких лет они остановились,
а кое-где, как в Екатеринбурге, даже немного снизились,
но теперь снова вступают в фазу роста. Экономика России
растет, а рынок недвижимости растет быстрее экономики
и быстрее доходов граждан — в среднем по России на 20–25
% ежегодно. «Мы находимся в начале следующего цикла
роста. Нам еще 15 лет расти, и это не значит, что потом
15 лет снижаться», — говорит Геннадий Стерник.
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость»
оценивает рост на вторичном рынке с начала 2007 года
в 37,2 %.
Однако внутри этого периода есть два: период бурного
роста и период стагнации. Последний раз цены на недвижимость
в Новосибирске бурно росли только в конце 2006 года.
В I квартале 2007-го средняя цена квадратного метра
выросла на 18,3 %, составив 39,8 тыс. рублей. Во II
— на 15,6 %, достигнув 46 тыс. рублей, а в III — всего
на 5,3 %, до 48,4 тыс. рублей на кв. метр.
Рост цен на первичном рынке в «Сибакадемстрой Недвижимости»
с начала года оценивают в 44 %.
При этом любопытно посмотреть на аналитику «Сибакадемстроя»
в отношении динамики роста цен на новостройки в зависимости
от класса. Согласно этим данным быстрее всего росли
элитные новостройки в конце 2006 года, в середине 2007-го
все новостройки дорожали очень медленно, а жилье эконом-класса
в панельных домах во II–III квартале 2007 года даже
подешевело.
«Надо строить, строить и строить. Я думаю, что в ближайшие
годы пройдет еще один цикл удвоения цен во всех городах.
Если объемы строительства увеличатся в 3–5 раз, то наверное,
следующего цикла удвоения уже не будет, и мы подойдем
к нормальному развитому рынку», — считает московский
аналитик.
После этого Стернику был задан неудобный вопрос о сверхприбылях
застройщиков и о том, может ли правительство как-то
регулировать этот рынок и искусственно понизить рентабельность
строительного бизнеса.
«Не дай бог, если такая тенденция возобладает. Застройщик
— владелец товара — имеет право выставлять его на продажу
по такой цене, по которой он хочет. Это социально значимый
товар, но это не хлеб, не молоко и не масло. Да и там
бесполезно держать цены — будет только дефицит», — заявил
Геннадий Стерник, но заметил, что действительно рентабельность
строительного бизнеса составляет и 100 %, и 200 %. Но
он отрицательно относится к идее создания государственной
строительной корпорации. По его мнению, цена реализации
недвижимости не имеет никакого отношения к издержкам,
и когда строители заявляют о росте цен на цемент, то
они просто создают себе алиби:
Павел Смелов говорит, что цену квартиры
можно сбить на 10 % «Только спросом определяется цена.
Поэтому надо кланяться застройщикам, чтобы скорее-скорее
строили — тогда цена остановится. Она не упадет уже
никогда, но остановится».
Ученик Геннадия Стерника, руководитель аналитического
центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Павел
Смелов, ожидает в 2008 году рост цен где-то на 30 %
на вторичном рынке и 25 % на первичном, который уж слишком
обогнал «вторичку» в этом году. Господин Смелов напоследок
все же немного обнадежил, сказав, что в последние два
месяца сделки по недвижимости совершаются на 5–10 %
меньше цены, заявленной продавцом, хотя сами цены предложения
растут на 2–3 % в месяц.
